Fastighetsbolag med Robert Andersson
I Sverige har vi stora fastighetsbolag som på olika sätt investerar i fastigheter. Det kan handla om att , förvalta eller bygga fastigheter. Stora svenska fastighetsbolag som du kanske hört om är Balder, Castellum och SBB.
I den här artikeln dyker vi ner i hur du kan analysera fastighetsaktier tillsammans med Robert Andersson som jobbat på Unga Aktiesparare men som nyligen gått över till deras moderorganisation Aktiespararna.
Vad är ett fastighetsbolag?
Det finns lite olika typer av fastighetsbolag. Ofta är det en kombination av förvaltning och utveckling av fastigheter. Förvaltning är att hyra ut fastigheter till hyresgäster som genererar stabila kassaflöden till företaget.
Den andra biten är att äga mark som man bygger fastigheter på och säljer vidare alternativt själv behåller.
Att dra linjen mellan vad som är ett byggbolag och fastighetsbolag kan därav vara svårt att göra ibland.
Hur analyserar man fastighetsbolag
Analyser av fastighetsbolag skiljer sig från ”vanliga” företag eftersom vinsten är uppdelad i två delar för fastighetsbolag.
"Vanligt" företag
Om man tar H&M som exempel säljer de en tröja för 150 kr som genererar 15 kr i vinst. Efter skatt, avskrivningar mm blir det vinst på sista raden i företagets rapport.
Fastighetsbolag
I fastighetsbolag däremot är vinsten normalt sett uppdelad i två delar: Förvaltningsresultat och Värdeförändring.
Förvaltningsresultat är att äga fastigheter som man hyr ut och tjänar pengar på efter kostnader för skötsel och underhåll.
Värdeförändring är när fastigheter som företaget äger ökar i värde övertid.
Fördelningen mellan värdeförändringar och förvaltningsresultat av vinsten är ungefär 50/50 på lång sikt.
Nyckeltal att titta på
Beroende på om ens fokus är på förvaltningsresultatet eller värdeförändringar finns det olika nyckeltal att fokusera på.
P/F-talet är väldigt bra att fokusera på för förvaltningsresultet. Det är som P/E-talet fast du tar Aktiekursen/ förvaltningsresultatet.
För värdeförändringar är substansvärdet väldigt intressant. Samma värderingsmått finns för investmentbolag som du kanske hört om. Substansvärdet sätter värdet av företagets fastigheter i förhållande till aktiekursen.
Ytterligare två nyckeltal att titta på är uthyrningsgrad som är andel av fastigheterna som är uthyrt till kunder. Desto högre uthyrningsgrad desto bättre därför att då är större del av fastigheterna uthyrda vilket minimerar utebliven inkomst från hyra.
Det andra är belåningsgrad som visar värdet av fastigheterna i förhållande till företagets belåning. Belåning är en viktig komponent för ett fastighetsbolag men för hög belåningsgrad kan skapa problem om räntan höjs.
Vill du läsa ännu mer om nyckeltal för fastighetsbolag rekommenderar vi Aktiespararnas artikel
Fallgropar med fastighetsbolag
Värderingsfällan är den största här genom att inte titta på vinsten i två delar. Förvaltningsresultatet är mer förutsägbart för fastighetsbolag. Vid första anblick kan ett företag se billigt ut om man inte tar i beaktande att företaget fått stora värdeökningar på sina fastigheter under det gånga året.
Tittar på flera års horisont för att värdera fastighetsbolag för att undvika värderingsfällan.
Roberts favorit fastighetsbolag
Om du inte tittat på youtube videon i början av artikeln frågar jag Robert vilket hans fastighetsbolag är. I videon bredvid ser du hans svar i en kort video.
Roberts favoritfastighetsbolag är Balder med Erik Selin i spetsen. Ett väldigt fint svenskt fastighetsbolag.
Snacka aktier med Robert!
Om du vill snacka aktier, sparande eller någonting annat mer Robert gör han det jättegärna på Twitter.
Tack för att du var med i videon Robert!
